Ubicación:
Caracas, Venezuela.
Son conocidas las complejidades técnicas y legales asociadas a un proyecto de construcción que la hacen, al igual que los seguros, el deporte y otras industrias, una especialización dentro del mundo del arbitraje internacional. Los grandes temas presentes en las demandas de construcción tienen que ver muy principalmente con establecer el alcance del contrato que se traducen normalmente en reclamos de tiempo y/o costos. En este sentido, es fundamental dentro de un contrato de construcción distinguir entre el tipo de contrato que rige el proyecto y el método de entrega que se espera de la obra.
Se suelen tratar como conceptos superpuestos, pero en realidad son independientes y ambos son descritos en el contrato, pero sin distinguirlos. El tipo de contrato está vinculado a la forma de pago de la obra mientras que el método de entrega se relaciona directamente con el alcance.
A continuación, se indican para cada caso los modelos correspondientes:
| Tipo de contrato |
| Suma Global |
| Precio Unitario |
| Precio más Tarifa |
| Método de Entrega |
| Gerencia de Construcción |
| Sólo Construcción |
| Ingeniería – Construcción |
| Ingeniería – Procura – Construcción (IPC) |
| Llave en mano |
| Integrado |
Se pueden dar diversas combinaciones, es así cómo podemos tener un contrato por Suma Global cuya entrega sea Solo Construcción y otro que sea Suma Global pero cuya entrega sea del tipo IPC. De la misma forma, podemos tener un contrato que deberá ser entregado Llave en mano del tipo Precio Unitario, o sea, del tipo Precio más Tarifa.
Tipos de contrato
Se refiere a la forma de pago que se contempla para el contrato.
Suma Global
El contratado se compromete a realizar el trabajo por un monto específico, el cual puede estar sujeto o no a algunas cláusulas de variación de precios, principalmente debido a eventos ajenos al contrato como puede ser el cambio en una tasa impositiva o un decreto de aumento de salarios. Para ser aplicados de forma correcta, el diseño debe estar muy bien definido en el caso de que el mismo no esté incluido en el método de entrega. Cuando no lo está, el diseño debe estar completamente desarrollado por parte del contratante.
La mayor parte del riesgo recae sobre el contratado y es por ello que suelen ser de mayor costo debido a que este tomará diversas previsiones dentro de su estructura de precios para poder garantizar que el trabajo se ejecutará por el monto acordado, siempre y cuando el alcance del proyecto no varíe por parte del propietario. El contrato suele responsabilizar al contratado por la revisión de las cantidades de obra necesarias para la ejecución total de la obra.
En obras complejas, este tipo de contrato suele acarrear numerosas discrepancias que surgen por la interpretación del alcance contratado. Existe un nivel de variaciones constructivos en el campo que se consideran esperables, sin embargo, algunos pueden superar lo previsto por el contratista y de esta forma se considera que existe una variación en el alcance originalmente previsto. Esta situación, puede estar prevista al colocar un margen porcentual aceptable de variación en el costo de la obra a partir del cual si se considera un cambio de alcance. A partir de ese monto, el propietario tendrá que reconocer un tiempo y/o costo adicional. El quid del asunto está en la determinación de cuáles variaciones suponen un cambio y cuáles no.
Otro aspecto relevante, es si las variaciones en lugar de representar aumentos representan disminuciones de obra. No es inequívoca la determinación si la disminución se debe restar del monto global o no. Por ejemplo, si bajo un contrato Suma Global el propietario de un edificio decide dejar de construir un piso durante la ejecución de la obra, esa cantidad de obra ¿Debe ser cobrada por el contratista como parte del monto global? Es muy conveniente que, así como suele haber un margen hacia arriba, exista hacia abajo. Este tipo de contrato se denomina internacionalmente como Lump Sum.
Precio Unitario
Puede tomar dos formas. Cuando no está desarrollado el diseño y por lo tanto no se tienen las cantidades de obra, se solicita una lista de precios para las actividades que se consideran necesarias ejecutar, sin embargo, no se conocerá el monto total del proyecto. Si el diseño tiene un buen nivel de desarrollo, se entregan las cantidades previstas de las distintas actividades y al colocar el precio se tiene un primer estimado del monto total de la obra. En ambos casos, el riesgo queda más compartido entre el contratante y el contratado, lográndose un mejor precio inicial, sin embargo, es muy probable que el mismo vaya aumentando en la medida que cambien las cantidades o surjan actividades no consideradas en la lista inicial.
Las posibles divergencias son más evidentes al no haber un concepto de precio único total, sino que el mismo variará en función del desarrollo de la obra y dado que hay una amplia lista de precios contractuales, los nuevos deberán estar referenciados a los mismos por lo cual se suele llegar a acuerdos sin demasiada dificultad.
Este tipo de contrato acarrea una administración más detallada que sin duda es una carga que deben soportar ambas partes y puede generar retrasos en los procedimientos de pago con las consecuentes implicaciones para el normal desarrollo de la obra.
Construcción más Tarifa
Es la versión más riesgosa para el propietario y más cómoda para el contratista. Los pagos se realizan en función de todos los gastos de obra incurridos y sobre ellos se cobra un porcentaje definido contractualmente.
El monto total se puede exceder de la estimación del propietario, debido a que el contratista no tiene un aliciente interno para optimizar los costos, ya que le serán reconocidos todos los gastos y además cobrará por ellos.
Este tipo de contrato solo debe ser utilizado en obra menores, principalmente remodelaciones o adecuaciones en los cuales es difícil prever de antemano el alcance y dimensiones de los trabajos que se ejecutarán. Adicionalmente, debe haber una sincera relación de confianza entre ambas partes.
Métodos de Entrega
Se refieren al alcance que implica el trabajo que se desarrollará.
Gerencia de Construcción
En los casos de que el propietario no disponga de una estructura interna en su organización que le permita gerenciar una obra, se puede apoyar en los servicios de una consultora especializada, sobre la cual delegará la administración y ejecución del proyecto. La modalidad suele incluir la realización de la gestión de procura de los principales componentes de la obra y en ocasiones el diseño puede ser realizado por la firma o subcontratado a otra empresa. El propietario se debe reservar el derecho de aprobación en todas las contrataciones que realiza la gerencia.
La entrega final por parte de la gerencia de construcción debe ser la totalidad de la obra lista para el inicio de operaciones o apta para el ingreso del propietario quien con su equipo interno preparará la obra para la operación.
Solo construcción
Como su nombre lo indica, se trata de ejecutar y entregar la obra sin que el contratado desarrolle el diseño, la procura y la puesta a punto para el inicio de operaciones. El contratista suministra los equipos y mano de obra necesarias para la ejecución de los trabajos. El suministro de los materiales puede que esté o no incluido en el alcance, en éste caso lo recomendable es que, al menos aquellos materiales que son consumibles, es decir, los que no formarán parte integral del bien o cuya utilización sea de difícil control, sean suministrados por el contratista.
Este tipo de contratación se suele dar en edificaciones donde los propietarios o promotores cuentan con personal propio capaz de desempeñar los trabajos de la gerencia de construcción y suelen contratar al mismo grupo de empresas para la ejecución de los trabajos que deberán entregar la obra terminada. La construcción puede estar a cargo de una sola empresa o varias de ellas de acuerdo a las especialidades de cada una, pero en todos los casos, las mismas son responsables de la entrega de su parte. El propietario se encarga de la coordinación de los trabajos o contrata a una firma especializada. Igualmente, el propietario es quien se encarga de la puesta a punto de la obra para que la misma sea ocupada u operada.
Ingeniería – Construcción
Es un caso ampliado del anterior mediante el cual el contratista deberá desarrollar no solo la construcción de la obra sino también la ingeniería de la misma. Su alcance, por lo tanto, será el desarrollo del diseño de cada una de las especialidades en caso de que sea un solo contrato de obra, o del desarrollo del diseño de su especialidad cuando concurran varias empresas en el mismo proyecto.
Ingeniería – Procura – Construcción
Es quizás el alcance más utilizado en los proyectos complejos de la industria petrolera, pesada o de infraestructura. El propietario delega la responsabilidad completa de la obra en el contratista y este debe desarrollar todo el diseño, así como realizar la procura de equipos y ejecutar la construcción de la obra. El alcance suele ser hasta las pruebas de pre-arranque de los equipos (pre-comissioning). No se incluye la puesta en marcha de la instalación la cual queda a cargo del propietario.
Al ser el diseño responsabilidad del contratado, se disminuyen los desacuerdos durante la ejecución, por lo cual, es una forma de entrega atractiva para minimizar conflictos. En determinados casos, la procura se puede dividir cuando está involucrada alguna tecnología que el propietario debe obtener, siendo contratada directamente.
Llave en Mano
Es un caso especial del anterior cuando en el alcance se incluye las pruebas definitivas de operación de los equipos (commissioning), así como las comunicaciones entre ellos, incluyendo la carga de materiales del proceso, de esta forma, se entrega la planta en operación. La denominación internacional de éste tipo de entrega es Turnkey.
Esta forma de entrega suele estar asociada a un contrato del tipo Suma Global, sin embargo, existen entregas Llave en Mano cuyo contrato es por Precio Unitario.
Integrado
Es una forma de acometer la obra que va más allá de su entrega. Es de uso reciente y de difícil implementación. Se origina debido a la ubicación de grandes constructoras que, si bien pueden realizar directamente una porción de la obra, realizan la subcontratación de una gran parte de esta. La idea es pues, que el propietario acuda directamente a las diversas empresas bajo un único contrato que deben firmar todos los involucrados (incluyendo los principales proveedores) donde se comprometen a trabajar como un solo equipo, prestándose apoyo entro todos bajo el interés común de ejecutar el proyecto de la mejor forma posible.
Como se pude ver, es fundamental tener claro el concepto de independencia entre la forma de entrega y el tipo de contrato. Son conceptos diferentes que se suelen mezclar, lo cual, en múltiples ocasiones dificulta el adecuado diagnóstico de las inevitables reclamaciones que surgen en los proyectos de construcción.
Publicado en: Revista MARC
