¿CUÁNDO SE TERMINA UNA OBRA?

Pocos eventos producen tantas diferencias en un proyecto de construcción como la aparentemente simple terminación de la obra. Una buena parte de las disputas en construcción implican la definición clara del momento de culminación el cual suele estar representado en una primera oportunidad por la emisión de un Certificado de Completación Sustancial (CCS) de la obra, principalmente en proyectos industriales y luego, en una segunda oportunidad y toda vez que se han cumplido ciertos requisitos, por la emisión de un Certificado de Completación Final (CCF).

En un proyecto inmobiliario, bien sea residencial o comercial, la Completación Sustancial equivaldría al otorgamiento del Certificado de Ocupación (habitabilidad). En este caso es un tercero (imparcial), ajeno a la obra, quien establece ese momento, lo cual ocurre cuando las autoridades locales, constatan en sitio que se han cumplido todos los requisitos mínimos exigidos por las normativas para habitar el inmueble. Luego quedarán puntos pendientes por ejecutar, ajenos a esa habitabilidad, que se resolverán entre el constructor y el propietario, pero ya hay un hito determinante. En estos casos sería conveniente indicar expresamente en el contrato dicho vínculo.

El American Institute of Architects (AIA), «la define como la etapa en la cual el progreso total de la obra o una porción asignada, está suficientemente completa en concordancia con los documentos del contrato, de manera que el propietario pueda ocuparla o utilizarla para el uso designado.»

Sin embargo, «suficientemente completa», en la práctica, sigue siendo una expresión amplia que acepta diversas interpretaciones.

En obras industriales, tanto las de Petróleo y Gas, Industria Pesada e Infraestructura, no existe intervención de un tercero, por lo cual, la emisión del CCS tiene que ser del exclusivo acuerdo entre las partes. Estos grandes contratos suelen contener una serie de cláusulas dedicadas al espinoso tema. En los Contratos FIDIC, se les denomina Taking-Over Certificate (TOC) y Performance Certificate a los Certificados de Terminación Sustancial y de Completación Final, respectivamente. En la versión Harmonizada del 2010 se les define en las cláusulas 10.2 y 11.9. Respecto al Taking-Over Certificate se indica que para emitir el mismo se requiere:

• Que la obra pueda ser usada para su propósito.
• Que se hayan superado todas las pruebas de completación.
• Que se hayan obtenido todos los requerimientos de aprobación.

La emisión de dicho Certificado constituye un evento de suma importancia para las partes involucradas ya que su emisión suele tener las siguientes implicaciones:

• El cliente toma posesión de la obra.
• Comienzan los períodos de garantías.
• Cesa la posibilidad de aplicar penalizaciones.
• Los riesgos de pérdidas o daños pasan al cliente.
• Inicia el cierre administrativo del contrato.

En los casos de proyectos donde se presentan la relación de propietario con un contratista general y éste a su vez cuenta con varios subcontratistas, la situación puede ser aún más complicada debido a las distintas culminaciones parciales de obra que van logrando cada subcontratista independientemente, aun cuando eso no implique la emisión de su propio certificado de completación por parte del propietario.

Algunos contratos suelen contemplar la ejecución de una visita o recorrido conjunto de la obra a partir de la cual se emite una lista de puntos pendientes (punch list). Resulta evidente que en dicha lista no puede haber trabajos pendientes o remanentes que sean determinantes para el arranque de la planta o desarrollo objeto del contrato. Para minimizar controversias en este punto, sería ideal definir unos parámetros máximos para las actividades a incluir en estas listas. Estos podrían ser: 

• Ninguna de las actividades puede condicionar la ocupación de la obra o su arranque. 
• En caso de que exista alguna de ellas, no es el momento para la emisión del CCS.
• Estar compuestos por actividades que tengan una duración máxima a determinar en cada contrato. 
• En su conjunto, la ejecución de dichas actividades no debería superar un tiempo máximo acordado entre las partes.
• Ambas partes deben estar de acuerdo con el contenido de la lista y asegurar que en el indeseable caso (y muchas veces inevitable) de que surjan nuevos puntos, los mismos deberán ser posible ejecutarlos dentro del tiempo máximo previsto, sin incorporar más recursos.

Estos parámetros constituyen una incorporación interesante al momento de la firma del contrato de manera de minimizar los desacuerdos por este tema.

Si se ha realizado una conveniente Estructura Desglosada de Trabajo (EDT) con la correspondiente asignación de pesos en todos sus componentes con los cuales ambas partes están de acuerdo, entonces es posible cuantificar un avance mínimo requerido para la emisión del certificado. Si bien esto pareciera obvio, en muchos casos no se acuerda una exhaustiva distribución de los pesos y un criterio de medición para cada una de las actividades. Esta herramienta, bien desarrollada, es un elemento de cuantificación muy importante para diversos aspectos del proyecto.

Se suelen ver EDT solo desarrolladas en los niveles superiores o que no reflejan el verdadero alcance del trabajo. Sin duda esto es una debilidad contractual que puede originar discrepancias evitables. En la medida que el componente apreciativo sea disminuido en la administración de contratos, se logrará una mayor cantidad de eventos mesurables que alivian las discusiones sobre el progreso de la obra.

Jurídicamente, existe la doctrina De minimis, mediante el cual solo aquello que afecte de forma significativa o sensible a lo convenido, es relevante para el objetivo final. Es decir, existe el espacio para que algo esté pendiente por terminar dentro de una obra, y que la misma se pueda considerar sustancialmente terminada. De hecho, así lo consideran muchas cláusulas contractuales cuando permiten la emisión del CCS acompañado de una lista de pendientes.

No resulta adecuado retener un CCS por tareas que no sean determinantes para el inicio de la operación y que además representen un esfuerzo de completación desproporcionado al del trabajo realizado. Para minimizar la posibilidad de ocurrencia de esta situación, se puede aplicar lo aquí descrito.

Durante un Arbitraje en materia de construcción, es muy probable que la determinación de la fecha de finalización sea un tema de fundamental interés para los abogados de las partes y árbitros y con mucha seguridad estará presente de manera directa o indirecta en las demandas planteadas. Es importante que todos los involucrados estén consientes de la dificultad en determinar la fecha de culminación, poca veces es algo obvio. 

Si el contrato contempla la presencia de una Junta de Controversias o Dispute Board, la misma será de gran ayuda en el establecimiento de dicha fecha ya que conoce el desarrollo del proyectos y domina los conceptos fundamentales del contrato en ejecución, por lo cual ayudaría a minimizar el conflicto en ese sentido.